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贝壳研究院:2019年上半年楼市“先高后低▓▓”

2019-07-02 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(116)

“今年3月份可能就是全年的市场高点▄■▄,而且已经过去了。根据以往的经验,下半年楼市还会弱一些■■■。”贝壳研究院首席分析师许小乐说,“3月份市场刚有点起色的时候▄■▄■,很多人乐观地认为会重新进入一个新的上涨周期,但进入4月份以后,市场已经回落▓▄▓▄。”

许小乐是在贝壳研究院《2019中国房地产半年报》发布会上发表主题为“‘消失’的周期▄▓”演讲时作出这一表述的▓█▄■。他认为,今年3月份全国各大主要城市的楼市回暖,这是季节性的回升▄■▓,市场整体增长乏力,当中原因相对复杂,既有政府调控的因素▄▓,也由于外部环境变化。

根据贝壳研究院制成的过去十年间(2009年初至现在)北京二手房房价周期图,按照时间序列▓█,每一轮政策严厉调控之后,三年一个周期,分别间隔了7个月█■▄、9个月之后,北京二手房房价均如期迎来了三次上涨周期。但最近一轮政策调控之后███,预计会出现的周期反弹却迟迟“爽约”,迄今过去了19个月▓▓。

“现在市场相对平稳,并且稳中有压。短期一▄■▄、两年内,政策刺激的可能性比较小,很难预测周期反弹会否出现■■■。”许小乐说,“在楼市整体平稳▄■▄■、甚至面对下行压力的时候,譬如最近开发企业在深圳等热点城市土地市场溢价拿地,应该更加谨慎一些▓▄▓▄,一是市场信号相对滞后,二是短暂的成交火热也许并非真实需求,由一部分改善型客户的换房需求带动▄▓。▓█▄■”

二手房整体走出底部,但增长乏力

根据贝壳研究院的监测统计,2019年上半年▄■▓,包括北京、上海、深圳▄▓、大连、天津、南京▓█、武汉、西安、成都等在内的14个重点城市█■▄,二手房市场经过了2018年下半年大幅调整之后,需求开始释放,整体成交量同比微增3%███,但环比增长了52.3%,市场整体从底部走出。

这14个重点城市的二手房成交均价在今年上半年也普遍止跌▓▓。其中10个城市房价环比上涨,与2018年四季度价格低点相比,成都涨幅最大为7.2%▄■▄,西安、青岛2019年以来均价基本保持平稳,而武汉■■■、长沙分别累计下跌了4.8%、5.6%。

其中▄■▄■,深圳在2018年“7·31”调控加码后▓▄▓▄,市场降温,今年上半年市场从低位有所反弹,但市场热度仍然不及2018年上半年▄▓,成交同比小幅下降了3.6%▓█▄■。今年6月份深圳二手房成交均价5.56万元/平方米,同比下跌了6.3%。

上海在2019年上半年继续消化了2016年底的政策调控影响而持续复苏▄■▓,二手房成交量同比增加了48.7%,增速位居以上14个重点城市当中的首位。但成交均价上涨乏力▄▓,近4个月以来处于低位波动,没有明显上涨。

今年上半年的北京二手房市场升温十分有限▓█,同比表现也不如2018年同期,成交量同比下降了14.3%。北京二手房市场之所以并无大幅向好█■▄,一方面是政策调控依旧,尤其是改善型需求释放难度较大;另一方面则是由于新房市场的分流███,今年前5个月北京新房市场成交量同比增长了1.6倍,新房成交占比提升了近16个百分点。今年6月份北京二手房成交均价6.25万元/平方米▓▓,同比持平。

这些重点城市的二手房市场在2019年上半年也出现了阶段分化。年初开始经历了底部回暖▄■▄,然而需求在今年3月份集中释放以后,开始显现出疲态。其中■■■,今年二季度的月均成交量相比3月份减少了21.5%。

贝壳研究院在报告当中称,“需求降温及预期回落致使二手房成交均价失去了向上的动力▄■▄■。在今年一季度成交均价表现出上涨迹象的城市,二季度走向平稳或重新掉头向下。▓▄▓▄”

而以上重点城市二手房市场之所以在今年二季度降温,首先与春节过后季节性影响消退、需求疲软有关▄▓;其次▓█▄■,今年4月份以来,部分城市政策调控加码,国家相关部门针对房地产调控及房地产金融风险频频发声▄■▓,使得市场预期走弱,购房者入市延缓。

另外▄▓,这14个重点城市当中,目前有8个城市的二套房认定标准为“认房又认贷”▓█,使得换房需求面临极大的首付压力,今年一季度刚需集中释放以后,二季度改善需求开始入市█■▄,中大面积户型二手房成交量增加,但改善型需求的杠杆空间较小,换房链条的轮动作用受阻███,导致成交量下滑。

由此导致的结果是二手房库存走高。贝壳研究院监测的29个重点城市里▓▓,其中7个城市月末库存环比持续增加了3个月,13个城市月末库存环比持续增加了4个月,7个城市月末库存环比持续增加了5个月▄■▄。二手房库存下降的城市只有上海和苏州。

不过,根据贝壳研究院的跟踪监测■■■,虽然以上重点城市的二手房成交量、价均有下降,但需求仍在▄■▄■,今年二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,且新增客房比(客户量、房源量之比)近期呈现持续上升趋势▓▄▓▄,市场需求依旧存在。

“过去十年间,楼市表现为每三年一个周期▄▓,政策调控导致市场回落后7~9个月▓█▄■,上涨的周期反弹。但现在19个月过去了,周期的幅度被熨平了▄■▓。”许小乐说。

新房有所回暖▄▓,但拿地应更加谨慎

尽管今年上半年深圳二手房市场成交量、价稳中有降,但土地市场则表现出了上扬趋势▓█。

6月24日,深圳集中出让了5宗住宅用地,吸引了约80组开发企业参与竞买█■▄,最终历经现场343次举牌以后,这5宗住宅用地均以最高限价成交,累计成交总价高达224亿元███。

“当下市场环境和趋势下,开发企业拿地应该谨慎,尤其是通过加杠杆的方式拿地▓▓。”许小乐说,开发企业很难判断未来市场的真实需求▄■▄,因为很多购房需求都是被激发出来的。

他继续补充说,今年3月份二手房市场回暖■■■,会带动新房市场,因为很多新房市场是由换房需求激发出来的,只是表面增长▄■▄■,等到开发企业拿地入市的时候,换房潮已经过去了。

许小乐举了一个例子▓▄▓▄,从2016年下半年至2018年,北京土地市场集中以“限房价、竞地价▄▓”的方式出让住宅用地▓█▄■,当时资金相对充裕的开发企业竞得了大量限竞房项目,但现在面临后期“去化慢、去化难▄■▓”的问题。

根据贝壳研究院提供的数据,到今年6月中旬▄▓,北京市场上已供应的限竞房项目整体去化率只有31.9%。

“接下来开发企业在北京获取限竞房项目地块时,应该会更加谨慎一些▓█。”许小乐说。

但在深圳█■▄、北京等4个一线城市,由于政策调控较早,处于市场底部的一线城市在新房供应增多的情况下███,已经全面回暖。2019年前5个月,4个一线城市新房总成交量同比增长了35%▓▓,其中北京新房成交同比增长最为显著,增幅高达162.9%。

4个一线城市以外▄■▄,贝壳研究院监测的32个重点二线城市新房总成交量同比下滑了6.1%,其中17个城市今年前5个月新房销售套数同比实现增长。但二线城市新房市场出现了分化■■■,例如天津、南京、武汉和厦门等强二线城市有所回升▄■▄■,重庆、大连、西安▓▄▓▄、合肥等二线城市新房销售同比仍在回落。

全国范围内棚改效应减弱的作用下,三▄▓、四线城市的新房成交量同比下滑明显▓█▄■,山东、江苏等棚改大省回落幅度则更大。贝壳找房监测的60个三▄■▓、四线城市新房总成交量同比下滑了10%。

由于新房销售好转带来现金流,外加融资环境改善▄▓,开发企业在今年上半年拿地热情有所上升。今年前5个月,全国300个城市土地成交宗数及成交规划建筑面积较2018年同期分别增加了6.3%和4.8%▓█。

其中一线城市当中,北京和上海2019年前5个月住宅用地成交规划建筑面积分别同比增长23.7%和60.5%。

土地市场热度上涨█■▄,除了受今年一季度楼市季节性回暖带动以外,开发企业融资渠道拓宽也是重要因素之一。到今年4月份███,开发资金来源中利用外资累计同比增速陡然升至328.1%,

虽然2019年上半年以上监测的重点城市新房成交量及土地市场整体有所回暖,但进入5月份以后▓▓,又开始回落。

其中,北京▄■▄、上海在4~5月份的新房销售套数分别下滑了14.5%、12.9%,广州5月份新房成交量环比下降了20.1%■■■;5月份的土地市场热度也有所下降,全国300个城市土地成交溢价率下降了4.8个百分点,土地出让金环比增速也明显下降▄■▄■。

而且,随着近期住建部门对一些市场升温城市的约谈,以及开发企业融资渠道收窄▓▄▓▄,资金支持力度已经减弱。今年前5个月,开发资金来源中利用外资累计同比增速已经回落至38.8%▄▓,比4月份回落了64.9个百分点▓█▄■。

“如果不是基于城市的真实收入增长、人口流入带来的购房需求,那么开发企业大规模投资应该更加谨慎▄■▓。”许小乐说,他也不担心个别城市土地市场的短期热度传导至其他城市▄▓,“一城一策的背景下,每个城市都会根据市场情况采用不同调控手段实现楼市平稳,例如北京▓█、上海,土地一定会回归服务于住房需求的本质。█■▄”

(文章来源:中国经营网)