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CF40█■▄:房价上涨的逻辑

2019-06-28 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(165)

  文/新浪财经意见领袖专栏机构 四十人论坛 CF40研究部张弈

  由于一线城市已形成一定的资产价格属性███,以宏观审慎工具进行逆周期调节是防范金融风险的必要措施,对房地产信贷的调控力度应不会放松。另一方面▓▓,出于地方财政压力和增长目标的考虑,部分二三线城市的房价涨幅或仍有空间。

CF40▄■▄:房价上涨的逻辑

  2019年快要过半,回首前五月房地产市场,可以看到四处迸发着难以抑制的小火苗■■■。

  近日社科院发布报告预测,2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%。虽然中央一再定调“房住不炒▄■▄■”、“让房子回归居住属性”▓▄▓▄,地方政府也应声出台调控政策,但多地房价还是出现了一定程度的上涨。

  今天▄▓,我们首先来聊聊本轮房价上涨的逻辑▓█▄■,看看一线城市和二三线城市房价背后的支撑力量有何不同。另外,日韩两国截然不同的房价调控故事▄■▓,也为我国如何扼住房价提供了些许线索。

  一线城市房价有资产价格属性 二三线城市或有上涨空间

  今年以来,房价明显回暖▄▓。在制造业投资累计同比增长从4.6%下降至2.5%的情况下,房地产开发投资累计同比增长上升至11.9%。70城房价数据显示出普涨趋势▓█,部分城市涨幅超过20%。

  此次回暖以二三线城市为主导。考虑到增长目标和财政压力█■▄,部分地方政府正在放宽房地产的调控政策。在上一轮棚户区改造的支持作用减弱以后,二三线地方政府正在通过放宽居住许可或落户限制███、降低首次购房者的抵押贷款利率和降低房产交易税等直接与间接方式来支撑其房地产市场。

  一线城市的房地产价格则已具备明显的资产价格属性。当前一线城市的房价上涨是由市场对于宽松政策的预期改善所致▓▓,3月的未偿还社会融资总额增长10.7%,比上月提高0.6%。

  而反观2013年与2015-2016年的前两轮上涨▄■▄,我国房价走势逐步形成了区域差异,一线城市迅速出现理性泡沫(图1)■■■。作为金融供应有限的经济体,市场对于房地产这一价值替代品的强劲需求具有理性预期,推动了投资或投机行为▄■▄■。

  在2008-2013年的高货币投放和2015年的信贷资源可获性不均匀的情况下,一线城市和二三线城市的房价涨幅走势差异显著。例如▓▄▓▄,表1的回归结果也显示,一线城市房价增速与信贷(个人中长期消费贷款同比)和利率环境(国开债收益率▄▓)高度相关▓█▄■,而二线城市房价增速与这两者的相关性被拒绝。

  以上数据的政策含义是,由于一线城市已形成一定的资产价格属性▄■▓,以宏观审慎工具进行逆周期调节是防范金融风险的必要措施,对房地产信贷的调控力度应不会放松。另一方面▄▓,出于地方财政压力和增长目标的考虑,部分二三线城市的房价涨幅或仍有空间。

  图1▓█:房地产价格指数同比上涨的区域性差异

数据来源:Wind,CF40研究部 

数据来源█■▄:Wind,CF40研究部 

  表1:一███、二线城市房价增速的回归分析

数据来源:Wind, CEIC▓▓, CF40研究部

数据来源:Wind, CEIC▄■▄, CF40研究部

  调控房价的国际案例

  对于房地产价格的宏观审慎调控,国际案例显示,前期■■■、价格型的调控措施(韩国)比后期、数量型(日本▄■▄■)更为显效。

  (1)贸易冲突时期的日本

  在资产价格泡沫高企和贸易冲突升级时期▓▄▓▄,日本使用了时间较长的数量型房地产信贷限制措施。而最新研究(Sonoda and Sudo, 2016▄▓)显示▓█▄■,这种措施通过损害银行的资产负债表对其他行业贷款产生了负面影响,最终波及其经济增长。

  日本的资产价格泡沫开始于1980年代后期的长时间宽松政策▄■▓。在低利率环境下,1985-1991年的日本商业地价指数翻了1.8倍,日经指数则翻了近3倍▄▓。日本的地价暴涨助长了土地投机交易,大部分都是由金融机构贷款所支持,而地价上涨又反过来进一步支持信贷扩张▓█。

  当时日本央行的长期低利率政策部分是由于较低的通货膨胀水平在一定程度上掩盖了问题,部分是为了配合国际货币政策协调而坚持采取的。在1987年2月█■▄,G7国家达成解决美元过度贬值、一致削减利率的卢浮宫协议,同年10月出现“黑色星期一███”股灾。这使得日本当局认为有必要维持低利率政策以配合国际政策协调,并避免金融市场剧烈波动▓▓。财政部国际金融局一度认为,贸易顺差和债权国有责任维持低利率并为其他国家供应资金。