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受惠日元贬值 中资赴日买房猛增3倍

2019-04-07 作者:搞笑娱乐新闻网   |   浏览(94)

  中国内地旅客到日本旅游的人数今年前三个季度同比增长达79.8%█■▄,这个增幅虽然可观,但是对比中国投资者赴日本买房的增长幅度,仍可谓小巫见大巫███,数据显示,单是中国投资者到日本买商业地产的增幅,至今已是去年全年的3倍▓▓。不过,有专家提示多项买楼风险,当中包括法律法规▄■▄、税负、天灾及日元贬值等。
  投资者多来自京津沪
  从事贸易生意■■■、在广州生活的邓小姐,经常穿梭于内地香港之间,也不时到外国出差旅行▄■▄■。一年多前她到日本东京、本州等地旅游,对当地的低楼价感到意外▓▄▓▄。后来她通过香港一家买卖日本房产的中介公司,买下福冈一套价值10多万人民币、约20平方米的公寓▄▓。她并没有亲自去看过房子▓█▄■,认为房子涉及的金额较小,而且房子有物业管理公司管理和负责出租等事宜,所以仅通过中介看示范图片后就决定购买▄■▓,用作收租。
  在香港经营日本楼盘的中介公司、日本不动产董事总经理李翰斌表示▄▓,公司开业三年,今年的业务大幅上升,“9月份有80宗成交▓█,每个月成交增幅约10%。”李翰斌说█■▄,公司目前的主要客户是香港人,内地客则占比10%左右。他表示███,内地投资者的投资金额范围较大,从几十万到过千万元人民币都有,部分投资者甚至“喜欢买起一栋▓▓”,每个人的喜好也很不同。
  另一家在香港经营日本楼盘买卖的中介公司▄■▄、世纪21中华物业公司董事杨官华则向记者介绍,到日本投资房产的内地投资者主要来自上海、天津和北京■■■,“因为这些地区离日本比较近,这些地区的居民也较多到日本旅游,但是在南方▄■▄■,例如广东一带的投资者则比较少。”
  日元贬值变相打折
  日元贬值▓▄▓▄,变相为中国投资者打了折扣,加上日本成功申办2020年东京奥运会,东京和大阪甚至可能会开设赌场度假区等利好▄▓,令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期▓█▄■。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉说,过去5-10年,日本一直被投资者忽略▄■▓。但在落实量化宽松政策后,日本的整个投资气氛转好,特别是由于奥运效应和赌场经济▄▓,北京奥运后当地房价大幅上涨。他还说,目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日▓█,中国内地房地产的风险正在增加,要获得5-6厘的稳定回报并不容易,所以不少投资者把焦点重投日本█■▄、印度及印尼等地区。
  对于日本楼价的走势,李翰斌认为███,日本楼价这两年上升步伐平稳,东京楼价每年约有10%的升幅,横滨物业每年亦升值约5%▓▓,“但升幅不会太快,日本经过楼市泡沫后,银行贷款政策收得很紧▄■▄。预期东京的楼价每年可升约10%。”李翰斌说■■■。
  赴日买房需留意风险
  赴日买房的回报看似理想,但是有投资者和专家也提醒多项赴日买楼的风险。投资者需要留意日元汇价的问题▄■▄■。以东京的楼价为例,去年至今,当地的楼价已经升值约20%▓▄▓▄,大阪升值超过10%,但同期日元对人民币的汇价贬值近30%(当中也有人民币升值的因素),换句话说▄▓,如果在2013年年初买房▓█▄■,房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。
  香港城市大学经济及金融系副教授李巨威分析指出,日元的利息低▄■▓,美元未来也会加息,日元汇率将维持弱势,短期内难以反弹▄▓,更有空间轻微下调,而且日本国内不盛行楼宇炒卖。他认为除非到日本旅游消费▓█,否则投资者目前买入日元作投资并非明智选择。卢永辉也认为,投资者需要小心衡量日元的贬值风险█■▄,如果要投资的话,建议严格选择地点,并长线放租获得稳定回报及坐等升值███。
  此外,税负也是需要注意的问题。日本买房缴税项目五花八门▓▓,若房子在5年内转售,所得的盈利要缴30%作为利得税;5年后再转售也要缴纳15%的税款▄■▄;而投资者在当地买楼要缴的税负、律师费及佣金等,则差不多占楼价的10%■■■;出租物业每年要缴纳租金收入的5%作为出租税;管理费和大厦维修费也需要负责,如果以租金回报率6厘算▄■▄■,扣除出租成本后的净回报约5厘。